XVII Congreso de Lima, Perú 2010

El XVII Congreso Internacional de Ipra-Cinder tuvo lugar del 11 al 14 de octubre de 2010. Más de 300 profesionales de 24 países acudieron al Hotel Sol de Oro, sede del Congreso en la ciudad de Lima. Una vez más, el congreso sirvió para intercambiar experiencias dentro del Derecho Registral. Fue organizado por:

El Congreso se inauguró por la Ministra de Justicia, Rosario Fernández Figueroa; la presidenta del Instituto Peruano de Derecho Registral, Nelly Calderón Navarro; el superintendente Nacional de los Registros de Perú, Álvaro Delgado; y el Secretario General de Ipra-Cinder, Enrique Rajoy.

Entre los días 11 a 14 de Octubre de 2010, se celebró en Lima el XVII Congreso del Centro Internacional de Derecho Registral (CINDER). Como viene siendo habitual, la concurrencia fue muy importante no sólo por el número de países asistentes, veinticuatro, y de personas, más de trescientas, sino también y especialmente por la viveza y participación de éstas en los debates.

Se habló, y mucho, del derecho de propiedad. Sorprende que, teniendo como tiene, el Registro de la propiedad la función de adjudicar, delimitar y ordenar los derechos reales, nunca se hubiera debatido este tema en un Congreso. Supongo que el motivo se encuentra en la debilidad de nuestra memoria, una debilidad que explica que a veces nos olvidemos de que las cosas tales como el progreso o el bienestar no existen por derecho divino ni por Azar sino porque existen unas instituciones que las crean. La amnesia de que hablo explica que, en ocasiones y a menudo movidos por la presión de corporaciones u operadores que únicamente persiguen su propio interés, los legisladores propongan e incluso aprueben reformas que, bajo una apariencia de inocuidad, de modernización, resultan ciertamente nocivas. Frente a esta práctica hay que recordar que las instituciones son lo más serio de que disponemos, la única garantía de existencia de un verdadero Estado social y de derecho.

Los Registros de la propiedad practican asientos que son verdaderos actos de soberanía, asientos que establecen la situación jurídica de los bienes inmuebles hasta el punto de que condicionan el pronunciamiento judicial que, en caso de conflicto, se dicte. Como se asegura en el escrito de conclusiones del tema primero, su existencia significa, por un lado, la intervención activa y directa del Estado en el sistema transmisivo e implica, por otro, que, quien tenga interés legítimo, pueda acceder al conocimiento de dicha situación jurídica. En defecto de esta intervención de control, de asignación, por el Estado existe únicamente una situación de posesión que dificulta la conversión del bien sobre el que recae en un activo económico, lo que únicamente puede conseguirse mediante la contratación de un seguro que encarece y ralentiza considerablemente el tráfico jurídico.

La falta de seguridad en la titularidad de la propiedad obstaculiza también el ejercicio de los derechos sociales y políticos de los ciudadanos. No olvidemos que, hasta el siglo XIX, hasta que la revolución industrial transformó la economía de producción en una economía de crédito y la revolución social convirtió a los súbditos en ciudadanos o sea, en personas titulares de derechos fundamentales que el Estado está obligado a respetar y tutelar, la posesión era más común que la propiedad. Acertadamente, el Estado social y de derecho nacido de dicha revolución entendió que la incertidumbre, la provisionalidad, a que esta mera situación de hecho (la posesión) da lugar impedía tanto las inversiones a largo plazo y la eficiente reasignación de los recursos como el libre ejercicio de los derechos humanos o, lo que es igual, impedía su propia consolidación. Su respuesta fue crear una institución en la que delegó su competencia para determinar la situación jurídica de los bienes inmuebles, el Registro.

La creación de éste constituyó pues un acto de supervivencia, de fortaleza, de generosidad, del Estado social y de derecho. Pero su implantación y desarrollo no es fácil. El Registro se asienta sobre tres pilares: capacitación, independencia y la articulación de un sistema de financiación que, sobre la base de una responsabilidad objetiva, permita pagar sin dilación las indemnizaciones derivadas de los daños causados por los errores en que se incurra bien al extender un asiento, bien al expedir la publicidad sobre la situación jurídica de un bien. Esta dificultad explica que, con una relativa frecuencia, se haya presentado como Registros lo que, en realidad, no es más que un archivo que se limita a almacenar información de todo tipo, la válida y también, la inválida o la contradictoria, un archivo tóxico e inútil porque, en realidad, no atribuye derechos.

El Congreso analizó igualmente un tema muy actual, la usucapión o prescripción adquisitiva. De todos es sabido que, durante la década de los años cincuenta, comenzó en América Latina y en otras muchas partes del globo un proceso de emigración interior hacia las ciudades que, en los últimos años, se ha agudizado. Este movimiento ha dado lugar a múltiples problemas, uno de los que, es el de los asentamientos ilegales o sea, la ocupación ilegal de terrenos. El suceso ha adquirido tal dimensión que, a día de hoy, se cuenta por millones las personas que, en las diferentes ciudades del mundo, se hallan en esta situación. En muchas ocasiones, se trata de espacios de titularidad dudosa que, sabedores de esta realidad, los ocupantes eligen con el fin de usucapir. La incertidumbre de la situación jurídica de estos bienes resulta de su falta de formalización toda vez que el Registro de la Propiedad no atribuye a nadie su titularidad bien porque no están inscritos, bien porque los asientos tienen un escaso valor jurídico y no pasan de constituir un medio de prueba más para determinar aquélla cada vez que se plantea una controversia ante los Tribunales. En otras oportunidades, el Estado u otro de los entes que constituyen la Administración Pública ostentan dicha titularidad. En relación a ellos y con carácter general, rige la regla de la imprescriptibilidad. Sin embargo, las legislaciones suelen establecer importantes excepciones. Más compleja resulta la solución en relación con las tierras comunales, aquéllas cuya titularidad ha sido atribuida a un determinado grupo social con el fin de evitar que, abusando de su ingenuidad o inexperiencia, alguien le engañe y las adquiera mediante una mínima contraprestación. En algunos países, como Brasil o Perú, este tipo de legislación ha tratado de proteger principalmente a las comunidades nativas con el fin de mantener su tradicional modo de vida; en otros, como en México, la tutela se ha impuesto a favor de comunidades campesinas mediante la institución de los egidos. Tanto en uno como en otro caso, el resultado buscado no se ha conseguido. Además de la improductividad de las tierras o el atraso y definitiva marginación de los indígenas, el problema principal ha consistido en el tráfico informal de bienes (y de personas) que ha propiciado. La rigidez de la regulación ha favorecido la aparición de mafias dedicadas a la explotación, la especulación y, también, la apropiación de terrenos.

Las diferentes ponencias presentadas abordaron la problemática que este fenómeno provoca y que me he limitado a exponer brevemente. Uno de los temas más debatidos fue si debe admitirse y, en este caso, en qué supuestos o bajo qué requisitos, la usucapión contra el Registro o contra tabulas.

Frente a los defensores de la opinión de que la usucapión de cualquier clase, ordinaria o extraordinaria, ha de prevalecer sobre la atribución de derecho que el Registro ha realizado, se alzaron muchas voces que sostuvieron que la prescripción ordinaria no cabe contra el tercero protegido que cumple los requisitos exigidos por la Ley para ser mantenido en su adquisición y que, en cuanto a la extraordinaria, sólo puede admitirse si media una de estas dos circunstancias: la de que, en el momento de adquirir, conozca que el poseedor ha adquirido por usucapión la titularidad del bien o la de que, si la desconoce, la consienta durante un plazo determinado luego de inscribir el derecho a su favor.

Los argumentos de los defensores de la primera opinión fueron principalmente los que siguen: la mayor fuerza que los modos originarios de adquisición tienen frente a los derivados, la idea de que la posesión consolidada es un título “mejor” que el “mero formalismo” y la convicción moral de que la protección del poseedor debe prevalecer frente a la dispensada al propietario.

Los valedores de la segunda adujeron por su parte los siguientes motivos:

Con carácter general que, desde el punto de vista social, el reconocimiento de la preferencia de las situaciones de hecho frente a la realidad jurídica o sea, frente a las atribuciones de derechos realizadas por el Estado puede provocar un “efecto llamada” que multiplique el fenómeno de las ocupaciones ilegales.
En cuanto a la imposibilidad de la prescripción ordinaria contra tabulas se afirmó que la prescripción ordinaria no puede darse pues no es posible entender que el usucapiente ha poseído de buena fe y en concepto de dueño si el Registro está atribuyendo el dominio a otra persona ya que, de otro modo, los asientos del Registro no producirían efectos erga omnes y la seguridad jurídica se resentiría.
Respecto de la extraordinaria, se entendió por unos que tampoco puede prevalecer porque equivaldría a dar preferencia a un título oculto y no inscrito frente a los asientos del Registro lo que contradeciría el principio de oponibilidad y de fe pública y aumentaría la inseguridad en el tráfico inmobiliario con lo que la contratación se complicaría con el consiguiente aumento de costos de transacción y financiación y reducción del valor de los inmuebles y del volumen de préstamo hipotecario.

No obstante, otros matizaron que, en las legislaciones que, para proteger su adquisición, demandan la buena fe del adquirente, debe excepcionarse el supuesto de que conociera el hecho de la usucapión porque, entonces, tal buena fe no existiría o, en el caso de que la ignorara, consintiera en la posesión del usucapiente por un plazo determinado una vez inscrito el contrato del que resultara su derecho.

Finalmente quiero agradece a todos los asistentes, su presencia, su esfuerzo y su colaboración. Aunque a veces tendamos a olvidarlo, es absolutamente cierto que esta presencia, este esfuerzo y esta colaboración son la base sobre la que el CINDER se sustenta, la base que le permite ser y realizar la labor de análisis, estudio y asesoramiento que le es propia. Especialmente quiero agradecer su dedicación al Instituto Peruano de Derecho Registral y la SUNARP así como a todos los miembros del Comité organizador del Congreso.

Para ver todas las ponencias que se presentaron durante el Congreso, pinche aquí.